两年16家公司「阵亡」 「长租公寓」倒骨牌崩盘

更新于2020-06-15 12:12:43
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两年16家公司「阵亡」 「长租公寓」倒骨牌崩盘

去年多家大型长租公寓企业「爆煲」「跑路」,数量达11 家。

两年16家公司「阵亡」 「长租公寓」倒骨牌崩盘

值得关注的是,商改住之后将不可入市。

长租公寓自2017年开始便在内地盛行,发展商、地产中介,甚至是互联网企业亦都争相跨行业分一杯羹。但自2018年杭州鼎家公寓、上海寓见公寓、北京昊园恆业等在内的多家长租公寓「爆煲」倒闭后,这个行业便如多米诺骨牌一般,现时已经有16家长租公寓品牌相继倒下。有相关业务的多家房企发展亦不大顺利,为避免亏损影响公司业绩,已有房企将该块业务剥离。

内地长租公寓爆发的元年是2017年,由于国家的支持,长租公寓一开始很被看好。除了市场上佔据一定市场份额的自如、魔方及乐乎等机构运营者之外,房企亦纷纷开始做起了长租公寓。

国内TOP50规模房企几乎有一半企业在做长租公寓,当时一批房企宣布了野心勃勃的扩张计划,高者甚至放出了几年内要建成百万间的豪言。

但时间进行到2018年,长租公寓遭遇了前所未有的危机,从疯狂抢夺盘源被约谈,到甲醛门事件,再到大型长租公寓企业「爆煲」及「走路」。2018年「爆煲」的长租公寓数量达11家,包括好租好住、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎佳、石家庄众客驿家、北京昊园恒业及上海寓见公寓等。

有业内人士表示,现时大部分长租公寓机构仍靠融资,中小长租公寓机构的融资成本很高,平均在15%左右,但其本身的利润有限,大部分还在亏损,融资无异于饮鸩止渴。加上大环境并不乐观,资本都很谨慎。今年住房租赁的专项融资愈发见少,至今通过上交所发行的住房专项企业债券仅六只。

房企剥离长租公寓

多家房企的长租公寓业务发展也不大顺利,朗诗绿色集团公告称,将处于亏损阶段的,包括长租公寓在内的5项业务剥离。集团长租公寓项目预计未来两年将继续亏损,日后将产生持续资本开支,考虑到会对公司的业绩有影响,故将其剥离。

在万科2018年度业绩会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜表示,长租公寓现时看起来要赚钱很难;亦有消息传出远洋集团也将剥离长租公寓业务,但消息尚未获得企业的回应;世联行以「红璞公寓」为主的长租公寓仍然在亏损,世联行方面坦承,现时公司长租公寓业务还尚未盈利。在公寓业务立项时,公寓的平均租期是12年,预计需要5年的回收期,收缩业务成为世联行不得不做出的选择。

盈利逻辑思维出错

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,长租公寓难盈利是行业的普遍现象,过往几年房企为了争夺长租公寓市场,纷纷加大了扩张力度,而现实的盈利问题导致房企不得不将其和主营业务相剥离,这一现象预计会越来越普遍。

贝壳研究院名誉顾问杨现领称,长租公寓拿投资时的一个关键逻辑是错误的。他认为,行业从业者假定的「未来的租金会以每年5%到10%的速度增长」,这是绝对不可能的。因为在收入增长的时候,租金升幅远远达不到收入升幅的水準,在收入下跌的时候,租金的跌幅往往大于收入的跌幅。这是由租赁人群结构决定的,青年白领人群不会把钱更多地投入在租赁上。

商业模式未成熟

长租公寓首家培训和谘讯研究机构「房东东」的创始人全雳亦称,这个行业还处于发展的初期,本身商业模式还不成熟,现时无论是重资产模式,还是轻资产模式,都还没有盈利,因为麵粉也就是拿房成本已经很贵了,做出来的麵包就很难卖掉。去年出事的很多企业都是急于扩张,大量地囤积房屋,但又租不出去,导致空置率过高,资金池自然不抗重负。

广州非住宅可改长租公寓

近日广州官方向长租公寓行业吹暖风,广州市规划和自然资源局发布,《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》,鼓励已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房,以幢或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房,这意味着往后广州的非住宅单位可被改装成长租公寓。

对于长租公寓来说,尽可能多的盘源意味着成本可以下降。有业内人士表示:「以往在很多一线或者强二线城市,热门地段找到集中式长租公寓理想的门店,盘源少之又少。如果写字楼、公寓能改为租赁住房,可以使得房源规模扩大,议价方面也有降价空间,成本或许能降低。」值得关注的是,商改住之后将不可入市。中原地产首席分析师张大伟表示,这对于大部分产权机构来说,是选择短期优惠或降价销售,还是选择长期出租收益,将是一个选择。对于资金相对宽鬆的开发商有可能选择改造出租,但对于大部分开发商来说,可能不一定这幺选择。

甚幺是「长租公寓」?

长租公寓又名「白领公寓」、「单身合租公寓」,是房地产三级市场一个新兴的行业。一般是指租客从房地产或经纪公司租赁经过一定装修改造的房屋,无需直接和房东接触,租期一般以一年居多。

除房屋本身外,公寓还提供保洁、维修及安保等附加服务。相较传统的租房,长租公寓的价格虽存在一定溢价,但价格更透明、配套更完善、装修更精緻,较受年轻白领欢迎。

现时市场上既有像万科、龙湖这种通过自建、收购等方式持有盘源对外出租的;亦有像魔方、蛋壳公寓这种通过长期租赁或受託管理等方式获取盘源再行转租的。长租公寓的前期投入成本比较大,装修成本比较高;一般起步都属于亏本阶段,只有良性运转起来后,才能有一定的收益。

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